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中国の不動産市場から底が落ちていますか?(Yicai Global) 12月5日-11月の
連邦準備制度理事会の接触の懸念は、中国に対する不安のより大きな傾向を反映しています。「チャイナクライシス」という用語をGoogleで簡単に検索すると、巨大な不動産開発業者であるエバーグランデがデフォルトになる可能性があるように見えた9月から10月に急増しました ( 図1)。以前の急上昇は、Covid-19の発生 (2020年春) 、人民元の予想外の切り下げ、それに続く金融市場のボラティリティ (2015年夏) 、および世界的な金融危機 (2008-09年冬) を反映しています。
図1
この懸念は理解できます。中国の不動産市場は巨大です。昨年、新築住宅の売り上げは15.5兆人民元 (2.2兆ドル) でした。これは、米国の新築住宅建設の価値の 7倍 です。中国の不動産市場は、原材料の輸入と開発者の資金調達を通じて世界的につながっています。したがって、中国の急激な住宅不況は、確かに世界的な影響を与える可能性があります。
中国の住宅市場は非常に急速に成長しています。2011年から2020年の間に売上高は3倍以上になり、フロアスペースの販売量は9年間で60% 増加し、価格は2倍になりました ( 図2)。その急速な成長のために、市場は一連のストップアンドゴーサイクルの対象となっています。2008年と2011-12年の景気後退は、主に政策主導でした。当局は、値上げを抑制し、手頃な価格を改善するために住宅購入方針を強化しました。対照的に、2014-15年の不振は主に、在庫の大幅な増加、経済成長の鈍化、家計に幅広い投資機会を提供する金融革新などの市場の力によって引き起こされました。
図2
現在のサイクルも政策主導型ですが、今回は当局がアパートの価格ではなく 金融リスク を封じ込めようとしていました。中国の不動産開発者のビジネスモデルには、土地を取得するために多額の借金をし、アパートのブロックを建設することが含まれます。このプロセスは通常、完了するまでに3年かかります。市場が急速に成長しているため、開発者は非常にお世話になっています。
2020年8月、当局は、不動産開発者の借入をバランスシートの健全性に合わせるように調整された「Three Red Lines」フレームワークの実装を開始しました。赤い線の3つすべてに違反した開発者の責任は拡大することはできませんが、違反しなかった開発者の責任は年間15% 増加する可能性があります。
Three Red Linesは、開発者が新しいプロジェクトに着手する意欲を失い、既存のプロパティをアンロードすることに熱心になりました。その結果、将来の住宅購入者は、市場で魅力的な新しいプロジェクトを見つける可能性が低くなりました。さらに、開発者は価格を下げることで、価格がさらに下落した場合に備えて購入する前に、順番待ちのアプローチをとることをいとわないようになります。
昨年の冬の住宅販売は非常に好調でしたが、夏以降急激に減少しています。新しいアパートの価格は、売り上げの傾向に敏感です ( 図3)。売上高が特に低迷した2011-12年 (8か月) と2014-15年 (11か月) には、前月ごとの価格下落が長期間続いた。
図3
このサイクルでは、価格は下がり始めたばかりです。中国の70の大都市全体で、既存の住宅価格は9月と10月の両方で下落しました。減少は地理的に広範囲に及んでおり、70都市のうち64都市が10月に前月ごとの減少を報告しました (2都市は変化なし、4都市は増加を報告しました)。
みんなの心の問題は、このサイクルがどれくらい深く、どれくらい長くなるかということです。
3つの要因は、現在のサイクルが2014-15年のサイクルよりも穏やかになることを示唆しています。
まず、在庫は以前のサイクルよりもはるかに少なくなっています。売上月の観点から、在庫は2014-15年の半分以下です ( 図4)。これは、開発者が再び建設を開始する前に清算するための売れ残りのアパートの特に大きな在庫を持っていないことを意味します。
図4
第二に、スリーレッドラインポリシーは、開発者が新しい建設を再開できる速さを制限します。以前のサイクルを振り返ると、たとえば2013年と2017-18年の間に、完成したアパートが少なくなると、価格はより急速に上昇しました ( 図5)。開発者の借入のより厳格な規制は、このサイクル中に比較的遅い供給反応を予測できることを意味します。これは価格の上昇をサポートし、それらの待っているバイヤーを再び引き付けるはずです。
図5
第三に、住宅に対する根底にある需要は依然として強いと考えています。住宅市場が成熟し、もはや人口統計によって動かされていないことは事実です。人口増加は鈍化している。地方と都市の移住は必ずありますが、最大の流出はすでに発生しています。しかし、私はアップグレードされた宿泊施設の需要を過小評価しません。確かに、上海中で、老朽化した住宅は取り壊され、キラリと光るアパートの塔に置き換えられています。そのユニットは売るのが難しくありません。
アップグレードの需要をより微妙に把握するために、RIWI (www.riwi.com) によって収集されたデータに目を向けます。RIWIは、特許取得済みの機械学習テクノロジーを使用して、可能な限り幅広い回答者にリーチします。それ以外の場合は調査に含まれていない人口を継続的に引き込みます。中国でWebを使用している人は誰でも、RIWI調査にランダムにさらされる可能性があります。RIWIの中国の回答者の大多数は、これまで調査を行ったことがないか、めったにありません。通常、中国の調査は、主要な都市中心部に住む人々、または習慣的でインセンティブのある調査回答者のみを対象としています。または、ソーシャルメディアから引き出されたコンテンツを使用します。RIWIの調査は匿名で継続的でランダムであり、個人を特定できる情報を収集しないため、回答者が本物の回答をする可能性が高くなります。
RIWIの調査データでは、「より良いプロパティ」を直接測定することはできませんが、アップグレードの需要が引き続き堅調であるという強力な間接的な証拠を提供します。RIWIは、調査参加者に、過去12か月間にアパートの価格がどれだけ変化したかを尋ねました。
中国では、あなたのアパートの现在の市场価格を知ることは非常に简単です。ほとんどの都会の家族は、かなり似たアパートの塔で構成された近所 (小区) に住んでいます。販売用ユニットの価格は、あらゆる街角に点在しているように見える不動産業者のオフィスに掲載されています。販売されているユニットの平方メートルあたりの価格を考えると、自分のアパートの価格を見積もるのはかなり簡単です。
この演習では、RIWIが9月から11月に得た回答を調べます。RIWIは、12か月のアパート価格の変化を収入グループごとに分類できます ( 図6)。月に3000元以下の収入を得ている低所得グループの場合、34% が価格の下落を報告し、39% が変わらない価格を報告し、28% が上昇を報告しました。
対照的に、月に8000元以上を稼いでいる高所得層の場合、16% のみが下落を報告し、29% が変わらない価格を報告し、55% が上昇を報告しました。実際、高所得グループの4分の1以上が20% 以上の増加を報告しました!
中国の70の大都市全体で、既存の住宅価格は9月から10月に前年比で2.2% しか上昇しませんでした。収入の高い人々のはるかに急速な住宅価格の上昇は、アップグレードの需要が非常に強いことを示唆しています。
図6
RIWIは、学歴によってデータをソートすることもできます ( 図7)。多少スターではないにしても、同様の状況が発生します。初等中等教育のみの回答者の2倍の回答者は、修士号以上の回答者の価格が下がっていると報告しています。
高学歴のグループの場合、61% が値上げを報告しており、初等中等教育の2倍以上になっています。高学歴の回答者の3分の1は、20% 以上の値上げを報告しています。
教育水準の高い人は収入が高いだけでなく、初等中等教育の人よりも裕福な家族から来ていると思います。これは、 図7 と 図6。
図7
間違いなく、住宅市場の大幅な低迷は中国経済に深刻なリスクをもたらすでしょう。特に、開発者はスリーレッドラインに準拠するために堅調な販売を期待しています。売上高が底を打つことができなかった場合、より多くの開発者が破産し、中国の金融機関へのストレスが高まる可能性があります。
しかし、住宅の需要は無傷のようであり、市場が安定すると再実現する可能性があります。在庫のレベルが低いことを考えると、安定化は2014-15年よりもはるかに迅速である可能性があります。さらに、不動産開発業者のより厳しい規制は、供給がゆっくりと調整されるだけであり、景気後退の深さを調整することを示唆しています。
