(Yicai Global) 6月24日-どこにでもいるようです。主に男性、彼らは黒いズボン、白いシャツ、暗いネクタイを着ています。彼らは通常、アパートの寸法、部屋の数、提示価格をリストしたホワイトボードを持っています。

私が情報を見るために長居するとき-結局のところ私は数字の男です-彼らは熱心に近づき、私が購入しようとしているかどうか尋ねます。私がすでに場所を持っていると彼らに言うとき、彼らは私が売りたいかどうか尋ねます。

中国の常に活気のある不動産市場は、今年、オーバードライブになりました。国家統計局 最近報告された 年の最初の5か月で、新しく建設された住宅用不動産の売り上げは6億平方メートル弱でした ( 図1)。これは、パンデミック前のレベルから5分の1以上増加しています。

売り上げが急増しているにもかかわらず、新築住宅価格の上昇は緩やかです。 China Index Academy によって編集された100都市のデータによると、住宅価格は前年比で4% 強上昇しました-5月の前年比、2017年1月の最近のピークである19% をはるかに下回っています。

開発者が在庫を売り切れて需要を満たすことができたため、住宅価格は急上昇していません。過去3年間で、新たに開始されたプロジェクトの量は、2018年にピークに達した売上をはるかに上回りました ( 図1)。需要を超える供給により、価格圧力は抑制されています。

図1

懸念は、この在庫がすぐに枯渇し、住宅価格のインフレが5年前に記録された高金利に戻る可能性があることです。データは、私たちが実際にターニングポイントにいる可能性があることを示しています。

需要圧力を説明するために、月間売上高から開始量を差し引いた「売上高ギャップ」の指標を、売上高の割合で表したものにしました。私は12ヶ月の移動平均を取ることによってシリーズをスムーズにします。販売ギャップの拡大は、住宅に対する過剰需要の増加を意味します。100都市の物価指数の前年比の変化は、2012年以降の売上ギャップをかなり順調に追跡しています ( 図2)。最近の販売ギャップの拡大は、今後数ヶ月の住宅価格の上昇に備える必要があることを示唆しています。

図2

中国の高官も、新たな価格圧力について懸念している。中国銀行保険監督管理委員会のGuo Shuqing会長は、深刻な 不動産バブル s 、一部の地域では、最近の陸家嘴フォーラムで。

住宅価格のダイナミクスをより微妙に把握するために、RIWI (www.riwi.com) によって収集されたデータに目を向けます。調査に含まれていない人口を継続的に引き込むことにより、可能な限り幅広い回答者に到達するための機械学習技術。

中国では、Webを使用している人は誰でもランダムにRIWI調査にさらされる可能性があります。RIWIの中国の回答者の大多数は、これまで調査を行ったことがないか、めったにありません。通常、中国の調査は、主要な都市中心部に住む人々と、習慣的でインセンティブのある調査回答者のみを対象としています。または、ソーシャルメディアから引き出されたコンテンツを使用します。RIWIの調査は匿名で継続的でランダムであり、個人を特定できる情報を収集しないため、回答者が本物の回答をする可能性が高くなります。

2021年1月から6月の間 (および継続中) 、RIWIテクノロジーを使用して、中国のWebからの回答者をランダムに関与させました。人口を使用して、過去12か月間に家の価値がどのように変化したかなど、経済行動に関する質問に答えました。得られたデータを24時間年中無休で連続的に収集した。回答は、都市のすべての層を含む中国全土からのものでした。RIWIの回答者はインセンティブを与えられていません。質問が面白いように見えるので、彼らは調査に答えます。

11,000近くの回答に基づくと、RIWIデータは、1月から5月の期間の平均住宅価格が5.5% 上昇したことを示しています。これは、中国インデックスアカデミーの4.0% と比較されます。RIWIの回答者は、既存の家の変更を報告した可能性がありますが、中国はDex Academyの100都市データは、新築住宅価格をカバーしています。

住宅価格の変更により、サンプルを6つのグループに分類しました。価格が下がったグループ、同じままのグループ、価格が5、10、15、または20% 以上上昇したグループです。また、回答者を北京、上海、その他中国の3つの地域に分けました。

価格グループの分布は、3つの地域すべてで著しく類似していました ( 図3)。これは、価格のダイナミクスが地域間の要因ではなく地域内の要因によって推進されていることを示唆しています。ほとんどの応答は、ゼロ価格の変化を中心にクラスター化されます。ただし、この分布には「太った尾」があり、回答者の15% が20% 以上の価格変化を報告しています。

図3

ファットテールの物件は、総価格変動に大きな影響を与えたと推定しています。この比較的小さなグループは、上海の値上げに64% 、北京の値上げに68% 貢献し、中国の他の場所での値上げの4分の3を占めました ( 図4)。

図4

RIWIデータは、私たちが見ている価格圧力が、比較的小さなシェアの物件に狭く基づいていることを示唆しています。これらの家を所有している人々について私たちは何を知っていますか?

所有者は、他のサンプルよりも、より高い収入を得て、より良い教育を受けており、自分の会社を所有する可能性が高いことが判明しました。これらの特性から、彼らはより良い住宅に住んでいると仮定できます。より良い住宅の価格の比較的急速な上昇は、アップグレードの需要が住宅価格のインフレを引き起こしていることを示唆しています。

これは驚くことではありません。多くの中国のアパートは小さいです。エレベーターは比較的少なく、6階建てのウォークアップが人気のある構成です。そして、プレミアム価格で販売されている良い学校の集水域にあるアパートに対する強い需要があります。近年の所得の大幅な増加に伴い、中国の家族は喜んで住宅にもっとお金をかけることができることは理解できます。

アップグレードの需要が住宅価格のインフレを引き起こしている場合、政策にも影響があります。当局が上昇する価格圧力を管理したい場合、広範な措置を実施することは不適切かもしれません。代わりに、彼らは、ハイエンドの不動産の供給を増やし、需要を減らす政策にもっと狭く焦点を合わせたいと思うかもしれません。

多くのオブザーバーにとって、中国の 人口減少 は、国がすでに「ピーク住宅」に達していることを意味します。ただし、RIWIの調査によって提供された詳細なデータの意味するところは、アップグレードの需要が今後数年間の力の源になる可能性があるということです。そして、それはホワイトボードを持つすべての人にとって良いニュースです。