(Yicai Global) 7月20日-中国の住宅市場は再び活況を呈しています。市場は2020年にCOVID-19のパンデミックからほとんど無傷で出現しただけでなく、今年はいくつかの都市で過熱の兆候を示し始めました。

2020年前半のパンデミックの最盛期に一時的に休止した後、不動産市場は力強い反発を見せました。床面積と不動産投資による住宅販売は、すぐにパンデミック前のレベルに戻りました。2020年、住宅販売は2019年のわずかな縮小から2.6% の成長にシフトしました。同時に、不動産投資は7% 増加し、2019年よりわずかに減少しました。

回復力のある需要に支えられて、住宅価格は緩やかな成長を記録しています。平均して、70の大および中規模都市の新築および再販アパートの価格は、それぞれ4.9% および2.4% 上昇しました。

経済へのCOVID-19ショックの大きさを考えると、昨年の住宅市場のパフォーマンスは顕著でした。

2021年に入り、住宅市場は勢いを増し続けています。最初の5か月で、床面積別の住宅販売は6億6,380万平方メートルに達し、2019年の同時期と比較して約20% 増加しました。2016年以来の最高の成長でした。

住宅販売の著しい加速は、初めての住宅購入者やアップグレード業者からの強い需要によって支えられましたが、新しい政策環境に適応するためにキャッシュフローのリサイクルを促進する開発者の努力によっても刺激されました。

中国政府は2020年から、不動産セクターの潜在的な金融リスクを軽減する取り組みを強化してきました。9月、政府は、開発者の財務レバレッジに上限を設け、債務の伸びを抑制するための「3つの赤い線」政策を展開しました。3か月後、金融規制当局は不動産ローンの集中制限に関するガイドラインを発表し、住宅ローンだけでなく不動産開発にも許可されるローンの割合に数値制限を設定しました。

今年初め、シャドーバンキング活動による開発者の資金調達はさらに厳しくなりました。土地オークションの慣行も、ピースワイズオークションから一括払いオークションに変更されました。

これらの措置により、開発者の財務力と販売によるキャッシュフローのシェアを確保するのに役立つ要件が大幅に引き上げられました。その結果、開発者の総資金源における売上によるキャッシュフローのシェアは、2019年の49.6% から2021年5月には55.5に上昇しました。

上記の措置にもかかわらず、住宅価格は急速な住宅販売とともに上昇を続けています。より多くの都市が住宅価格の上昇の加速を目撃しています。2021年5月の時点で、70都市の3分の1の再販アパートの価格が5% 以上上昇し、これらの都市の約半数が同様のペースで新しいアパートの価格が上昇しているのを目撃しました。価格の上昇は、第1層の都市と中核となる第2層の都市でより深刻であり、その一部では住宅価格が10% 以上上昇しました。

いくつかの都市での住宅価格の急激な上昇は、過熱の懸念を高め、政府は市場を安定させるための措置を強化するよう促しました。強い価格上昇を経験している都市は、住宅購入の資格を高め、新しいプロジェクトの精査を増やし、不規則な市場行動や憶測を取り除くための努力を強化しました。これらの都市の銀行は、住宅ローン金利を引き上げ、ローンの承認期間を延長し始めています。同時に、金融規制当局は、抜け穴を塞ぐために銀行のローン延長の不規則性も調査しました。

最新の一連の引き締め策は住宅市場を冷やすと予想されますが、その影響は以前よりも微妙になる可能性があります。第一に、現在の政策引き締めは、以前よりも柔軟性を高めることができる包括的な引き締めではなく、より的を絞った都市中心です。第二に、より多くの開発者が新しい規制要件を満たそうとしていますが、残りの開発者の多くが追いつくまでにはもっと時間がかかります。この開発者グループは、その間も積極的な販売を続ける可能性があります。大事なことを言いますが、住宅セクターは力強い回復を支える柱の1つであるため、政策立案者はこのセクターが経済成長に与える実質的な悪影響に留意するでしょう。

住宅価格の上昇は、これらの引き締め策を理由に現在のアップサイクル段階から緩和される可能性がありますが、価格圧力の根本原因は、長期的な解決策によってさらに対処する必要があります。都市化が続き、地方自治体が大都市で Hukou 登録要件を緩和するにつれて、需要は供給を上回り、特に中核都市では構造的な不足が続く可能性があります。フェイスト公営住宅と賃貸住宅の開発は、需要と供給のギャップを埋めるのに役立ちます。教育やヘルスケアを含む公共サービスを、地域や都市全体で、さまざまな種類の住宅に、より公平な方法で提供することも不可欠です。

結論として、短期的な対策の展開を通じて財務リスクを軽減することが引き続き重要です。より効果的なソリューションが特定され、広く採用される前に、特定の都市で長期的なソリューションを試すためのより多くの時間を与えるのに役立ちます。

ASEAN 3マクロ経済研究室エコノミスト、Zhiwen Jiao著